L'évaluation des actifs immobiliers

Par Lorenzo Pedrazzini

Dans une stratégie de diversification de portefeuille, par exemple, quelle méthode est à même de "capturer" efficacement et utilement la valeur de l'actif immobilier?

Le prix des immeubles gouverne - au-delà de l'investissement - la vie des personnes, des institutions, des Etats. Ne reconnaît-on pas que l'immobilier représente la moitié au moins de la fortune mondiale?

Le contraste est saisissant, note la préface, d'un côté un risque majeur pour les économies de "mésévaluation", de l'autre des pratiques trop souvent archaïques d'estimation des prix. Le phénomène est amplifié, encore, par la multitude des formes d'analyses. Ce désordre méthodologique apparent est source de turbulences finalement dues à une absence récurrente de discipline de la part des grands acteurs immobiliers. Comment se comprendre lorsque l'on ne parle pas le même langage? Pourquoi donc ce marché-là, quand on le compare à la modernité des marchés financiers, a-t-il cumulé tant de retard méthodologique? L'expert n'est autre que l'arbitre essentiel des mouvements d'un marché qui brasse discrètement des sommes énormes. Il est confronté - en cela l'analyse financière immobilière est délicate - à l'opacité propre à ce marché, à la nature même de l'actif immobilier : son hétérogénéité. Cet essai, écrit par un praticien soucieux de proposer une méthodologie destinée aux praticiens, recense, commente et critique les approches majeures de l'évaluation qu'il iintègre dans les approches dynamiques d'évaluation financière, celles pour qui les valeurs de rendement sont sans conteste la plus juste mesure d'une valeur micro-économique de l'actif. Evitant le recours systématique à la simple formulation mathématique, l'auteur nous emmène avec détermination, souvent avec humour, vers une réconciliation logique des analyses, en recourant à des exemples richement illustrés.

diplômé de l'Institut Universitaire de Hautes Etudes Internationales, diplômé en Management et Administration des Affaires, HEC, ancien vice-président du Conseil Académique de l'Université de Genève, Université auprès de laquelle il a suivi toutes ses études universitaires, l'auteur âgé de 38 ans, a été membre de la direction d'une importante régie immobilière romande avant de diriger un département spécialisé de financement de projets immobiliers, au sein d'un grand établissement suisse de crédit.

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